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上海2023年，全方位购房政策！-上海房子首付多少比例
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1
上海限购政策
备注：
1、
外地户口家庭在上海跟父母在限购前共有的房子，同时算在父母与子女名下。（即：非沪籍家庭限购前与父母共有的住房不可剔除，需计入套数）。
2、
外地户口家庭，具备购房资格的人必须上产证。（即：A满足购房条件，B不满足，B不可单独上产证）。
3、
社保跟税单在签约当月的数据都不认，必须在签约前满足63个月内60个月有效缴纳。（即：5月签约，则5月的社保/税单不予认可，截至4月份需要满足购房条件）。
4、
上海户口与外地户口为夫妻的家庭，首套房外地户口具备购房资格的可以单独上产证。（注意：若上海户口在限购前跟父母有住房的，首套房外地户口不能单独上产证，上海户口必须上产证）。
备注：
1、
婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内（产权证登记日期需在离婚日期前）。
2、
离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数。
3、
离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内（离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准）。
4、
其余限购政策不限（限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料）。
5、
夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算，离异已满3年，不受新政影响。
6、
离异后复婚按新政策执行。
2
上海购买贷款政策
上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。
普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准，不能同时满足条件的为非普通住房。
2023年货款政策变化：
1、
银行严查客户的首付款来源，客户首付款不能通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等，禁止各种借贷资金被用于首付款。（直系亲属仅指父母、配偶，兄弟姐妹不算直系亲属）。
2、
银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。
3、
审批时间延长，目前批贷时间平均在证件收齐后的1个月至1个半月左右。
4、
放款时间延长，近期新房房贷，平均2个月能成功放款。二手房一方面是对资质审查更严格，放款时间或已延期至4-6个月，甚至更长。
5、
若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。
6、
父母上产证，子女参贷，目前已经停止受理。子女上产证，父母参贷目前也要提供还款能力，政策从严。
7、
近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。
8、
定金审批目前银行暂停受理，首付款需要付足规定比例后方可受理贷款。（首套3.5成，二套5成或7成）。
3
上海一二手房交易流程
备注：
1、
认购率目前有1:2.5、1:2、1:1.8、1:1.3四种比例。
2、
签订《认购书》之后，意味着意向金成了定金。如果毁约不要房子了，就要赔付违约金。
3、
认购金只能刷储蓄卡走开发商的POS机，认购金绝对不允许现金支付，且开发商必须出具盖章过的有效收据，购房者支付认购意向金，才有参与摇号的资格。
上海一手房交易流程
一手房认购材料（居民）
（一）
身份、婚姻、家庭关系证明材料类
1、
身份证、户口簿
2、
未成年人提供出生证
3、
护照、港澳身份证、台胞证
4、
现役军官证（含士官）、退役军官证
5、
博士（含在读）学历证明或学籍证明
6、
结婚证
7、
离婚证、离婚协议或法院民事调解书、判决书（包括生效告知书）
（二）
购房资格证明材料类
1、
房屋权属证明（不动产登记证、房产证）
2、
预告登记证明、网签合同
3、
征收补偿安置协议
4、
产调
5、
非本市户籍家庭社保或者纳税证明材料
6、
境外个人、港澳台居民，有效的劳务合同、工作类的居留许可证明
（三）
资金证明类材料
1、
个人信用报告
2、
存款证明
上海各区交易中心地址/二手房受理处地址
上海房地产服务热线： 962269
4
上海买房各税费明细
一手房需缴纳契税及房产税
二手房需缴纳契税、房产税、增值税及附加税和个人所得税
房产税减免及退税政策
5
上海新房摇号积分制政策
6
上海直系更名/赠与/继承政策
自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
在直系亲属产证更名时，很多人往往面临着三个选择：买卖、赠与、继承。
以房屋总价800万，买进价300万，满五年唯一为例来算一下更名的三种选择所分别需要的一些费用。
一、买卖更名
买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳，此种情况适合名下有房不准备把名下房产出售的一部分人。
具体费用如下：
1、
增值税：（800万-300万）÷1.05✕（5%+0.3%）=252380.96元
2、
契税：房屋总价3%也就是24万的契税（因名下有房，契税为3%，名下若是无房，不推荐此种方式）
3、
交易手续费：4元/㎡，4×300=1200
4、
交易登记费：80元
5、
抵押登记费：40元
总计费用：493700.96元
二、继承
1、
继承会产生哪些费用？
直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。
2、
房屋的继承顺序是什么？
遗赠抚养协议、遗嘱继承、法定继承
3、
房屋继承的流程是什么？
先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。
4、
房屋继承的时效为多久？
继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为2个月左右
5、
继承公证后办理变更继承产证的房屋所在地的房地产交易中心受理流程是什么？
房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报，房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理，20个自然日（法定节假日除外）出产证。
三、赠与
1、
直系亲属之间赠与需要哪些费用？
契税（房屋总价3%）
2、
办理房屋赠与的方式有几种？
1）
通过办理赠与公证书进行赠与。
2）
若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。
3、
办理赠与公证，应当注意的问题有哪些？
1）
财产应当是公民的个人合法财产。
2）
房产中有抵押不可赠与。
3）
对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与。
4）
赠与合同不可委托签署。
5）
一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。
注：
非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。
5、
赠与费用如何计算
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳费用如下：
1）
赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
2）
赠与过户免征营业税，但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格×20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）
3）
契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格×3% ）
4）
其他费用和正常过户都一样（工本费80元/ 单）
6、
二手房（住宅）赠与注意点：
1）
交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格，此价格一旦受理，不可变更，现场打好税单，需要当天缴纳契税。
2）
赠与的房子需要提前查询限购（2021年7月24日新规后）
3）
税费当天需要缴纳，请带好银行卡，交易中心不接受现金交税，小额费用用可现金支付
4）
产证会当天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，请提前复印备用。
注：
交易中心近期办理的收件收据。收到此件，说明您的赠与已经走完流程，拿着收件收据，带上身份证到交易中心拿号直接领取产证。
总结：
从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。
7
公司名义购房相关政策及交易税费
一、公司名义购房相关政策
1、境内（不含港澳台地区）注册的公司购买商品住房需要满足的条件：
1）
企业近年缴税金额500万元（不含）以下的：
a：
企业设立年限已满5年
b：
企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币
c：
企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
2）
企业近年缴纳税款金额500万（含）以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件限制。
注：
目前上海市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房（二手房）暂无条件限制。
2、境外注册的公司在沪不能购买商品房。
二、公司购房需缴纳税费
1、
契税、印花税：
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购房，均需按房款3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠；另外还需缴纳0.05%的印花税。
2、
房产税：每年房产原值×70%×1.2%。（不同地区对不同性质企业，如高新企业、扶贫单位等，可能会有三年内免征房产税优惠。）
3、
土地使用税：按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收土地使用税。（如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按每日万分之五缴纳滞纳金。）
三、公司售房需缴纳税费
1、
增值税及附加：按（不含税收入—不含税购置原价）×5.6%征收
2、
土地增值税
实行四级超率累进税率：
1）
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
2）
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
3）
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
4）
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3、
印花税：按成交价格×0.05%征收。
4、
企业所得税：一般按转让房产所得的净利润×25%征收。企业所得税一般按季预缴，年终汇算清缴。
