资产证券化为何信托资产证券化信托产品

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REITs与房地产信托有什么区别？信托公司为什么不去银行贷款呢，利息还低？什么是资产证券化？住房租赁资产证券化政策落地，租赁市场将如何发展？REITs与房地产信托有什么区别？REITsREITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下，类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。

从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。

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房地产投资信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。

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房地产信托国内的房地产信托包括资金信托和财产信托两类。资金信托指自然人或法人为了达到一定的经济目的，将其拥有的货币资金委托给信托公司进行管理运用。房地产财产信托指房地产的所有人将其对房产的所有权转让给信托公司，信托公司向其签发受益凭证而非支付现金。原所有者在取得受益凭证后可以在证券市场进行交易，从而取得相当于直接销售房产的价款。在房地产信托融资领域，房地产资金信托是普遍采用的模式。

房地产信托业务主要有债权型、股权型、收益权型以及组合型4种模式。根据用益信托网数据，近几年投向房地产的信托资金中，以信托贷款为代表的债权型模式和收益权型模式占比不断提高。

债权型模式主要以发放信托贷款为主，其运作模式为：开发商确定项目后，联系信托公司，由信托公司针对项目发行信托计划，向委托人募集资金，并向项目方发放信托贷款。原则上项目公司需要满足“432”条件才可放款。风控措施主要为抵押、第三方担保、设置监管账户。一般用作抵押品的为不动产（抵押率不超过评估值的50%）、股权。

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股权型模式是指信托公司以股权收购或增资扩股的形式将其募集的信托资金投入房地产项目公司，实现对开发项目的股权投资，信托哦收益主要来自于股权转让、分红、清算等。股权模式下信托公司作为财务投资者一般不参与公司的日常经营管理，但对房企会有决策权和知情权。股权模式的风

收益权型模式主要是指信托公司以信托资金受让资产的收益权，即基础资产预售、销售或以其他形式使用和处分所形成现金收入的权利。信托公司可要求设立附加条款，要求出让人在约定的时间回购资产收益权。在房地产信托收益权型融资模式下，主要由集团公司认购信托计划的次级/劣后份额。收益权模式的风控措施一般为土地抵押、股权质押、集团补足差额承诺。

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信托公司为什么不去银行贷款呢，利息还低？1、大类上来说，银行与信托公司合作分为银信理财合作、银行资产证券化、银行为信托提供代销、托管、咨询等服务合作。目前开展最广泛的就是银信理财合作。

银信理财合作业务是指公司接受银行理财计划项下资金的委托，担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的信托业务，包含银行理财资金直接交付给信托公司管理的信托业务和银行理财资金间接受让信托受益权业务。

2、分类可以分为三类：投资类、融资类和组合类。

a，投资类：包括权益投资、票据投资、债券投资、证券投资、金融衍生品投资和结构性产品等。信托公司接受理财资金的委托，通过管理投向上述领域，与一般的基金没有特别本质的差别。

b，融资类：包括信托贷款、信贷资产转让等，本来还可以受让票据资产，现在被禁了。但是以未到期票据作为质押标的进行融资的业务还是可以开展的。

c，组合类即上述一种或多种的组合。

最常见最广泛的还是融资类。因为信托是除了银行之外唯一具备法定的放贷资质的金融机构，从事贷款业务地位跟银行是一样的。

3、银行开展融资类银信合作的动机主要是两个：

一是目前银行由于存准率、存贷比、窗口指导等等限制，很多贷款并不一定能放出去，或者放出去的贷款也希望尽快转让，因此可信托公司合作，将债权转让给信托公司，或者直接介绍给信托公司来放。

二是理财资金不可以直接受让银行的信贷资产，这是有明文规定禁止的。而银行需要给理财客户不断提供稳定的产品，以维持客户关系。通过银信合作，由信托受让信贷资产，再拿到银行返销，满足理财客户的需求。

什么是资产证券化？是不是听到“资产证券化”这个词就觉得高级，觉得复杂，应该是“专业人士”才懂的事。然后，我们就因为“专业性”这个梗就此放弃学习，乖乖地将手里的钱交给“专业人士”打理。

小白认为，这不是学习理财的正确心态。

看病的时候，我们需要向医生了解自己病情，医生也会给我们细说。可是，决定采取什么治疗方案，承担什么样的后果，这就需要我们自己做出决策了。所以，我们可以看出平时储备基本医学知识的重要性！

现在，小白将以大白话的方式，告诉大家什么是资产证券化，它与我们有什么关系。

情景一：小白生意红火，但银行拒借钱

1、小白发现城里人喜欢吃烧烤，夜色下吃货们大口嚼肉、海灌啤酒、滚烫的茄子还没下碟就直送食客口舌……。看到烧烤生意如此火爆，小白立马辞职，开了一个烧烤摊。

2、结果正如小白所想，小白的烧烤摊每天可以赚1000元。既然生意不错，那就得多买几个烤炉，添一辆小面包车，招几个员工，以便做大生意。

3、于是乎，小白找银行借钱，希望贷款30万。

4、可是，银行嫌弃小白没有正当职业（烧烤摊老板不入银行法眼），没有值钱的东西可以抵押（小白全部烧烤家当加起来不到5000元），而且贷款额度不高，没有赚头，还怕小白跑路。最后，银行不愿给小白贷款。

怎么办？难道老天爷不愿小白的烧烤摊做大？

情景二：小白缺钱，大黑支招

1、小白找银行贷款不成功的消息经人传述，溜到了隔壁村（黑头村）大黑的耳朵里。

2、大黑找到小白，贴心地说：“你看，你现在一天能赚1000元，一个月就能赚3万。

现在不就想借30万嘛！要不这样，明儿我就掏30万给你，你把未来10个月赚的钱打到我银行卡上。”

小白听了大黑的话后，觉得大黑豪气，自己缺钱的问题也解决了，心里十分舒畅。

然而，大黑没把话说全，他手头没有30万。那他为何有如此胆量，当着小白的面许诺呢？

情景三：大黑连夜回村，欲卖30万理财产品

1、大黑自己没钱，但他连夜回村(黑头村），找到三叔、二婶、表兄等亲戚朋友，将“小白烧烤摊”这个项目的好说了千百回。这个理财项目全部额度为30万，一块钱一份，每个月都能返本付息。

2、大黑的亲戚朋友觉得好是好，可还是疑虑重重，他们合声问道：“小白只是个买烧烤的，大黑你也只承包了几亩果园，又不是银行，到时不还钱怎么办？”

3、大黑看到这等情景，赶忙发话：“大家不要怕，小白他爸在县里买了两套房，就算小白不还钱，我们还可以找他爸呀！”

听了大黑的话后，大家又七嘴八舌讨论起来，现场更加混乱了。大黑也愈发焦虑。

情景四：小白作保，30万手到擒来

1、大黑急中生智，拿起手机给小白打电话，让小白到黑头村说两句话。

2、小白刚到黑头村，大黑就将投资保证书递上，让小白签字。

3、投资保证书什么内容呢？很简单，就是大黑向黑头村的乡亲们发售30万理财产品，小白自己也要投资1万块钱。要是烧烤摊项目赔钱了，先从小白这1万里开始赔，优先保证还上黑头村乡亲们的钱。

4、黑头村的村民看到小白作保，且签了投资保证书，现场就全部认购了30万理财产品。

小白高兴地拿着钱去扩大生意，黑头村的村民也收到了投资保证书。小白烧烤摊生意继续红火，赚到的钱每月打给大黑，大黑又把钱转给购买30万理财产品的黑头村村民。当然咯，大黑自己也雁过拔毛，收点管理费和手续费。

小白、大黑和黑头村村民的故事并不复杂，就是小白新开的烧烤摊缺钱，大黑与小白想一个计划，然后向黑头村村民借钱的小事。

如果是”金融专家“，这个故事该怎么讲，金融产品该怎么卖？

1、基础资产：小白烧烤摊每天赚1000元，现金流为正流入1000元。

2、资产支持证券：小白签字的投资保证书

3、外部增信：万一小白赖账，老白拿钱拿房抵债。

4、劣后级：小白自己投1万，烧烤摊亏欠先从那1万里扣，这一过程就是劣后级。

5、内部增信：黑头村村民持有的优先级的过程叫内部增信。

那大黑呢？大黑是干什么的？

大黑看着像空手套白狼，干的就是投资银行的活，洋气点就叫investmentbank。

情景五：小白投资保证书开启证券交易市场

1、现在，黑头村的村民们知道，拿着小白的投资保证书，每个月可以在家坐收本金和利息。

2、平时黑头村的村民们喜欢打麻将，输赢的钱也多。

3、手头紧缺钱的黑头村村民就会卖掉小白的投资保证书换钱。

这个时候，小白的投资保证书就成了金融产品。慢慢地，证券交易市场也就形成。小白的投资保证书不仅在黑头村流动，周边的村落，甚至海外也开始交易。

是不是很美好？这种玩法就真的没问题么？

情景六：金融衍生产品，大红投资保证书来了

1、如果，黑头村里的大红看到小白的投资保证书深受市场欢迎，想了个注意：既然投资保证书每个月按时发钱，要不我也搞点钱来买投资保证书，打包卖到别的村去。

2、当然咯，大红自己是没钱的。不过前面已经又小白和大黑空手套白狼的把戏，现在可以照猫画虎。

3、于是乎，大红投资保证书面市！

烧烤摊每日1000元的现金流入支撑着小白的投资保证书，而小白的投资保证书又支撑着大红的投资保证书。以后，新面市的投资保证书又以大红的投资保证书为支撑。一环套一环，形成异常繁复的金融衍生产品市场。

情景七：黑头村的金融危机

1、一天，黑社会来了，小白的烧烤摊被砸了。老白也因车祸逃逸被法院判刑，一并查封了两条房产。

2、烧烤摊没了现金流，小白的投资保证书也就废纸一张。大红的投资保证书也就跟着作废，其他衍生金融产品也跟着倒霉。

黑头村的小金融危机，应发了全球经济动荡！

黑头村的经济史讲完了，现在大家知道什么是资产证券化了吧！我们平时购买的许多理财产品，实质上就是资产证券化的产品。

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住房租赁资产证券化政策落地，租赁市场将如何发展？我国城市住房供给结构，可能真的要发生大变化了！特别是较大体量的城市。

近日，我国证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

其中明确说到：要重点支持住房租赁企业，发行以其持有不动产物业，作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

说白了，就是要大力支持融资搞租赁房。进一步说，这也表明了上头的态度：要彻底支持改变我国的城市住房供给结构

其实关于租售并举，住建部2015年就已经提出了，但一直只见打雷不见下雨。可以看到，最近一段时间，关于推进租售并举，上头的步伐是越来越快了。这也侧面反应出其决心之大。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。在高层的积极推动下，近一年多来，北上广深等大城市纷纷推出“只租不售”地块，要求房企自持物业。

不过对于开发商而言，开发租房产品，并不见得是一项划算的买卖。商人都是逐利的。卖个房子多简单？只需要买个地、画个图，然后就能开卖拿钱。而运营租房产品则麻烦得多。回款慢不说，资金成本！现金流！

两部委这次的发文，无疑将进一步推进住房结构的调整。因为推进住房租赁资产证券化，就意味着有更多的资本涌入住房租赁市场。

资本的一大好处就是集中力量办大事，这就意味着更多规模化、专业化的租赁产品即将在市场上出现。

好了，文章到此结束，希望可以帮助到大家。

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