【推荐】ABS赏析沈阳宝湾物流有限公司

来源：乔乔金融圈

导 读

第一部分：国内首单钢铁行业上市公司ABS成功发行 第二部分：国内首单【传统零售业】供应链ABS获批1储架50亿元 第三部分：宝湾物流百亿物流仓储CMBS首期成功设立！票面利率4.82% 第四部分：印力-印象1号CMBS成功发行!创2017年以来市场同等级信用主体利率新低。

解 读

华林-南钢应收账款资产支持专项计划、渤海汇金-鲁商集团供应链金融第1-10期资产支持专项计划、长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划、中金印力-印象1号CMBS。这四只产品或是行业

首单

，或是规模较大，或是成本较低，具有创新性和代表意义，值得我们学习。

一、国民首单钢铁行业上市公司ABS成功发行

2019年1月8日，由华林证券担任计划管理人的

“华林-南钢应收账款资产支持专项计划”

于上交所成功发行，原始受益人为南京钢铁股份有限公司，规模1.80亿元，资产质量优质，是

国内首单钢铁行业上市公司ABS。

本次资产支持专项计划的成功发行，可以有效帮助南钢股份开拓新的融资渠道，盘活存量资产并加快资金回笼。

图为南京钢铁股份有限公司工业园区

（一）南京钢铁应收账款ABS概况

南京钢铁应收账款ABS由华林证券作为计划管理人，基础资产为原始权益人依据业务合同及应收账款转让和对付款义务人享有的应收账款债权。本专项计划期限分为循环期和摊还期期限不超过24个月，发行规模为1.80亿元。其中优先A1级1.044亿，AAA评级，预期收益率5.9%；优先A2级0.666亿，AA评级，预期收益率6.1%；次级0.09亿。

专项计划设置了现金流超额覆盖、优先级/次优级/次级分层、原始权益人差额支付，以及加速清偿事件设置等增信措施，增信措施较为完善。

（二）南京钢铁公司简介

南京钢铁始建于1958年，是国家战略布局的18家重点钢企之一，是中国特大型钢铁联合企业，为上交所上市公司，股票代码：600282，信用评级AA+。公司拥有从矿石采选、炼焦、烧结、炼铁、炼钢到轧钢的完整生产工艺流程。经过近年来连续不断的投入，公司所有工艺装备均已完成了大型化、现代化和信息化改造，全面实现了提档升级，具备年1000万吨粗钢的生产能力，并与其他钢铁企业形成差异化竞争，其特钢产品已应用于国家战略项目核心部位，公司高强海工板被应用于开采可燃冰的钻井平台“蓝鲸一号”、“蓝鲸二号”，高端核电钢被应用于中国拥有自主知识产权的世界先进的第三代核电工程“华龙一号”机组。2017年，在103家钢铁企业竞争力评级中，被评为最高等级“A+级(竞争力极强)”企业。

2018年前三季度公司实现营业收入336.41亿元,同比增长24.27%；归属上市公司股东净利润34.37亿元,同比增加67.95%；总资产422.99亿，资产负债率54.48%。此次南钢股份利用应收账款进行资产证券化，可以将应收账款转变为流动性较高的现金资产，达到盘活资产存量的目的；同时，资产证券化作为股权融资、债券融资之外的融资形式，可成为公司现有融资方式的有益补充，拓宽公司融资渠道；并能够提高公司资金使用效率，优化资产结构。

(摘自：供应链金融智库)

二、国内首单【传统零售业】供应链ABS获批！储架50亿元！

2019年1月8日，“渤海汇金-鲁商集团供应链金融第1-10期资产支持专项计划”于上交所成功获批！该产品发行总额不超50亿元，期数不超10期，

此为国内

首单

传统零售业供应链ABS项目。

（一）山东易通商业保理有限公司

山东易通商业保理有限公司成立于2017年7月24日，注册资本人民币叁亿元。公司为山东易通发展集团有限公司的全资子公司。 易通发展集团公司隶属鲁商集团旗下现代金融板块二级单位，基于自身在客户、资金、数据、技术等方面的优势，积极延伸产业链，完善产业生态圈，推出应收账款保理、供应链融资、政府平台融资、房地产企业融资、医疗及教育行业融资服务等一系列金融业务。

供应链金融业务方面：易通商业保理将核心企业和上下游企业联系在一起，基于央企、大型国企、大型上市公司的上下游供应商及客户而提供的应收账款管理和融资服务。目前，主要围绕核心企业的应收应付款进行的保理业务，解决核心企业以及上下游供应商的资金问题。为产业链的良性发展提供支撑。很好的实现了“物流”、“商流”、“资金流”、“信息流”等多流合一。现主要合作企业有恒大地产、碧桂园集团、金科股份、龙湖地产、融创股份、中科建设集团、枣矿集团等，合作银行有北京银行、光大银行、浦发银行、莱商银行、天津银行、中国银行、东营银行等。

截至2017年底，易通保理累计放款规模超过4亿元，放款余额逾2亿元，年底创收400余万元，实现利润超200万元，当年实现盈利。2018年一季度，已实现项目创收超1000万元，储备合作项目近50亿元，发展迅猛、后劲十足，为布局全国夯实基础。易通保理将于2018上半年完成国内上海、北京、广州等重点区域布局，快速推进储备项目落地，切实服务实体经济。

易通保理作为该专项计划的原始权益人，在保障基础资产持续、稳定运营的基础上，对资产进行日常管理等操作。公司依托鲁商集团的产业背景，以及在供应链业务上的优势，顺应产融结合的战略发展要求，通过应收账款转让的方式，为鲁商集团的产业链上下游提供全方位的供应链金融解决办法。

（二）鲁商集团简介

山东省商业集团有限公司（简称“鲁商集团”）是1992年底由山东省商业厅整建制转体组建而成的国有企业。现已成长为以智慧零售业、文化旅游业、综合地产业、医药康养业、现代金融业为主业的多元化企业，最新评级AA+评级。鲁商集团现拥有两家上市公司（“银座股份”、“鲁商置业”）和四所高校、三个全国驰名商标、六个国家级研发平台。下属企业304家，从业人员20万，资产近千亿元。2017年实现营业规模1100亿元，位列中国企业500强第152位，中国服务业企业500强第65位，荣登“厚道鲁商”企业榜单。

智慧零售业涵盖银座集团、银座购物中心、银座家居、银座汽车等相关业务，涉足百货、超市、购物中心、家居、绿色食品、珠宝、红酒、电器等多种业态和专业公司，在省内及北京、河北、河南等地拥有大型零售门店184家、大型购物中心5家、家居专业店12家，统一银座便民超市200余家，企业规模居中国连锁百强前列。银座汽车拥有6家标准4S店及1家平行进口车直销中心，销量连续多年居山东前列。

三、宝湾物流百亿物流仓储CMBS首期成功设立！票面利率4.82%

（一）概述

2019年1月18日，“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”成功设立，该产品为国资规模最大的高端仓储物流服务商宝湾物流于资本市场的首次亮相，也是截至2019年1月18日，仓储物流资产证券化产品获无异议函储架额度最大项目。

“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”发行规模17.89亿元，优先级信用评级为AAA，优先级票面利率4.82%。

2018年11月8日，由宝湾物流控股有限公司作为发行人的“长江楚越-宝湾物流第1-X期资产支持专项计划”获深交所审议通过，拟发行金额共100亿元。

2018年1月25日，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314.SZ）与深基地B（200053.SZ）同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。交易后，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。

南山控股换股吸收合并深基地的顺利过会，中国A股由此诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。

截至目前，宝湾物流在中国32个经济热点城市拥有并管理着52个现代化的物流园区。宝湾物流在全国高端物流仓储设施达到220万平方米，在建仓储设施面积250万平方米，规划中的仓储设施面积达130万平方米，形成了一个覆盖主要物流枢纽的高效物流网络。

（二）宝湾物流：中国最大国资物流地产商

宝湾物流控股有限公司，是深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币，发展至今，已在中国32个经济热点城市实施战略性布局，构筑规模强大的物流设施服务网络。

作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。目前，宝湾物流已发展成为享誉全国的著名物流品牌。主要业务：物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等。

宝湾物流园区运营面积在国内排名前三。作为国内市占率前五（6%）的物流地产开发运营商，宝湾物流园区自2014年以来拿地速度加快，预期未来3-5年运营规模将实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。公司在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，从项目开发、价格标杆、客户资源、服务标准、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾物流在各地物流仓储市场上均处于领先水平。

宝湾物流的经营特点为不做普通仓，只做高标仓。物流项目从拿到四证开始，建设期12-18个月，园区达到稳定运营的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重点布局一二线和强三线城市，14年开始加大拿地力度，按照5年开发到稳定运营周期考虑，预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部园区投入运营后，年租金收入可达18亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。

1、宝湾云仓

宝湾云仓是宝湾物流利用自身优质的仓储资源网络，借助智能信息化技术及设备，拓展供应链上下游，打造的一站式综合供应链服务平台。

宝湾云仓的服务涵盖仓库、办公楼、宿舍楼、监管仓、保税仓等物业租赁，叉车、托盘、货架、拖车等设备租赁，以宝湾仓储物流园区为中心的干线运输和城市配送，以及库存信息查询、缺货预警、供应商管理库存、进出库装卸、理货等供应链管理。宝湾云仓“管家式”的服务很好地适应了现代化物流高频运转的特点，解决了客户货物入仓后的所有后顾之忧。

（三）利好政策推进物流行业高质量发展

近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。

2012年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。

2013年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。

2014年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。

2017年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

1、新一轮物流新政将出台推进行业高质量发展

据经济参考报报道，未来新一轮推进物流行业发展的政策措施将陆续出台，进一步聚焦物流行业高质量发展，解决不平衡不充分等问题，推动物流行业更好促进实体经济发展。

此前，根据国家发改委消息，为科学评价我国物流发展情况，更好把握物流运行与国民经济发展之间的关系，加快解决我国物流业发展的不平衡不充分问题，推动物流业高质量发展，国家发展改革委经贸司正在联合中国物流与采购联合会研究编制“中国物流发展指数”。

国家发改委数据显示，今年前7个月，全国社会物流总额为154.1万亿元，同比增长近7%。其中工业品物流总额为近140万亿元，同比增长6.6%，社会物流总费用7.2万亿元，同比增长8.3%。

中国物流与采购联合会会长何黎明表示，目前我国现代物流服务体系初具规模，规模总量居世界第一。未来一段时期，我国商贸物流业将积极引进新技术、新模式、新理念，进入以质量和效益提升为核心的发展新阶段，逐步释放行业发展新动能。

2017年以来，发改委等部委连续发布了推进快递业绿色物流包装工作指导意见等多项政策措施。同时，资本也加快了进入物流行业的速度。包括韵达、顺丰等一批物流企业陆续上市。菜鸟、京东、苏宁以及以物流地产为核心的企业在物流资本融合方面也得到了较快发展。

④

印力-印象1号CMBS成功发行！创2017年以来市场同等级信用主体利率新低

印力-印象1号CMBS产品成功发行，发行规模21.06亿元，优先级产品评级为AA+，票面利率5.4%，创2017年以来市场同等级信用主体利率新低。2018年10月上旬印力收购凯德的20家购物中心全部完成交割，交割完成后的项目全部交由印力经营管理，“凯德广场”、“凯德MALL”正式更名为“印象”系列。2017年12月，印力集团首单CMBS在深交所挂牌，该单CMBS是印力集团商业物业资产证券化的第一单，也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。

（一）概述

2019年1月17日，印力-印象1号CMBS产品成功发行，发行规模为21.06亿元，优先级产品评级为AA+，票面利率5.4%，创2017年以来市场同等级信用主体利率新低。该产品标的物业为南京江北印象汇和天津西青印象城。

2018年1月5日，印力联合万科和Triwater通过各自旗下全资子公司联合收购凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权。经相关部门的审批及备案后，20个项目于2018年10月9日全部完成交割。

交割完成后的项目全部交由印力经营管理，购物中心品牌已同步更名，“凯德广场”、“凯德MALL”正式更名为“印象”系列。其中北京翠微路的凯德MALL项目更名为“印象城”，其余项目更名为印象汇。

收购的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域城市，且均位于所在城市的核心区域。对于印力集团而言，此次收购将加速区域市场布局。目前印力集团在全国持有或管理的商业项目数量达120家，遍布中国58个城市。仅印力北京公司旗下拥有运营十几个商业项目，诸如北京住总万科广场、天津印象城、沈阳印象城等诸多区域性项目。

印力集团持续推进商业服务创新、存量资产管理提升和数字化建设，优化城市空间场景体验，助力城市更新升级，同时积极探索社区商业运营模式。截至目前，印力集团管理面积总规模已经达到行业第二。2017年10月，印力以深国投广场为标的发起并设立信托受益权资产支持专项计划，实现商业物业资产证券化，该产品于2017年12月在深交所正式挂牌交易。

（二）CMBS的主要特点

与当前其他融资方式相比，CMBS的主要特点体现在丰富融资工具的选择、发行价格相对较低、流动性强、释放商业地产价值的同时保持资产控制权等。

1、富商业地产融资工具的选择

传统的经营性物业抵押贷款在抵押率、贷款期限、资金用途、本金摊还、融资人股权结构等方面均有严格标准限值，不能完全满足商业地产经营期间的内在需求。而在同等成本条件下，CMBS的融资规模相比经营性抵押贷款有适度放大，一般可贷比例达到资产评估值的60~70%；在资金使用上更具灵活性，且适用物业范围更广，可以形成对传统银行贷款良好的补充和优化。

2、资成本有望低于银行贷款利率，竞价体制与分级使得定价更有竞争力

与传统银行根据内部审批标准进行定价相比，CMBS发行通常采用簿记建档的竞价模式，这一比价系统的设计可以合理降低结构性产品的配资成本。此外，CMBS通常被设计为结构化产品，通过债券分级（在国内为资产支持证券品种分级），从而实现每个等级的极致定价，优化加权平均成本。

3、对标准化产品，具有市场流动性

CMBS作为资产证券化产品，可以在交易所挂牌转让，相较于单个债权，从产品属性上就具有更好的市场流动性和更大变通性。从投资者的角度，收益较为适中、风控机制稳健的CMBS产品将有机会成为其资产配置的一个标的方向。而通过结构化安排，能够满足不同风险偏好和风险承受能力的合格投资者们。

4、不涉及产权转移，物业持有人能充分享有未来资产的增值价值

CMBS作为债类资产证券化产品，不要求产权拆分或转移，保留了融资人（资产持有方）对资产所有权的完整性。因此，融资人能够充分享有未来资产培育成熟后带来的增值收益。

5、商业地产运作规范和整体运营能力的促进

由于CMBS的主要偿付来源为其底层物业资产的租金收益，而不同期的产品发行也需要通过底层资产物业的收益率进行评估评级。这将一定程度激励商业地产管理者采取更为有效的资产运营策略来创造更为持续稳定的项目现金流（租金收入），尽可能提升资产的增值收益。

（三）印力首单CMBS产品介绍

1、概述

2017年10月20日，印力集团商业物业资产证券化第一单“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模37.9亿元，标的物业为深圳深国投广场，于2017年12月在深交所挂牌交易。

“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”期限为12年，标的物业深圳深国投广场总估值为60.5亿元，发行资产支持证券总规模达37.9亿元，其中优先A级25.96亿元，优先B级10.04亿元，次级1.9亿元。优先A级信用评级AA+。

本单CMBS产品由印力商用置业有限公司作为发行人，中金公司担任计划管理人和销售机构，招商银行和上海银行担任财务顾问，这也是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目。

印力集团规模实力雄厚，股东背景强大

万科联合其他投资方收购印力集团96.55%的股权，把印力集团定位为万科唯一的商业地产管理平台，并已经注入第一批42个商业物业，为印力集团的未来发展提供强有力支持

标的物业运营多年，改造后收入将进一步提升

深国投广场具备显著的区位优势，区域内竞争状况良好、优质客源充足、配套设施齐全，预计可提供稳定现金流支持；开业以来，深国投广场的出租率基本保持满租。

项目亮点

：显著的区位优势；影响广泛的优质租户；业态结构合理、品牌租户集聚；历史经营业绩稳步提升；未来增长潜力巨大；领先的物业设计屡获殊荣。

2、易结构

3、深国投广场物业基本情况

开业时间：

2007年9月开业，集购物中心、写字楼为一体的商业综合体；2017年11月完成一期改造，2019年2月完成全面改造。

建筑面积：

总建筑面积约20.7万平方米。可租赁面积12.7万平方米，其中：一期山姆会员店面积2.2万平方米；二期购物中心约3.5万平方米；写字楼约7万平方米。

3次元测量仪

测量仪器上海

自动测量仪