【推荐】2022房地产开发企业综合实力TOP500测评成果发布上海长江置业有限公司

3月29日，2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

本次发布的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，房地产行业高周转模式遇到瓶颈，目前房企违约潮仍继续爆发，短期内大部分企业的偿债压力难言改善。随着房地产行业发展逻辑改变，企业需要改变路径依赖，真正回归产品时代，坚持长期主义，房地产仍将是我国经济的重要压舱石和支柱产业。

排名：行业变化较大 万科蝉联第一

根据测评研究报告，2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。其中，TOP10变动率为20%， TOP50变动率为26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

从区域划分看，华东地区占比38%，华南地区占比21%，中部地区占比15%，同比有所提升；华北地区占比17%，西部地区占比7%，东北地区占比2%，同比有所下降。华东、华南企业数量占比近六成，中部地区占比略有提升，继续保持良好发展态势。

规模：龙头房企稳中有进 集中趋势有所下降

2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。

企业层面，依然有部分龙头房企保持资产稳步增长，另一方面，2021年下半年，面对市场趋冷、融资趋紧的情况，部分房企流动性出现问题，被迫出售部分资产缓解困境。

从测评结果来看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑。

风险：融资环境持续收紧 偿债压力依然较大

2021年，在“房住不炒”和“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。

具体到头部房企，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元；第二季度融资额较第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企业违约事件影响，融资额继续下降，尤其是第四季度，仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。

从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

发展：净利润持续负增长 盈利能力继续下滑

2021年,TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。

2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点；成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

将TOP50房企的绝对盈利能力数据与TOP500房企相比较，TOP500房企各项指标的与TOP50房企相差甚远，表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力。在相对盈利能力方面，各位次房企在不同的指标上各有优势，差异明显。将TOP50房企与TOP500房企进行对比，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。

策略：运营指标整体提升 回归产品提升品质

2021年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02；流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01；总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01。从三大运营指标均值看，总体数据缓慢提升。

运营周转效率方面，2018-2021年周转率曲线呈现先上升，再下降，后又上升的趋势。2021年，房地产企业运营周转效率缓慢提升主要原因在于房企业绩增速放缓，融资监管持续收紧，销售端受到限价、限购、限贷等政策影响，房企盈利承压较大。在控杠杆、限融资的背景下，缩短回款周期、加快周转、提高运营效率成为众多房企的重要举措。

随着行业进入高质量发展阶段，房地产真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求。一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视。另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价。要改变在快周转模式下产品同质化严重、千城一面的现象，房企需要从产品的各个细节不断雕琢。产品的设计品质、建造品质、交付品质以及后续的物业服务、入住体验都是品质质量的体现。

趋势：行业规模基本见顶 分化格局继续加剧

测评研究报告显示，2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代”。政策延续“房住不炒”基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。同时，在行业规模基本见顶，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。

面对前所未有的行业调控，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心。

2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，过去的生存方式已越来越无法适应当下的发展节奏，行业急需改变。面对不确定的未来，各大龙头房企掌舵人在年度工作会议上提出了新年新规划，内容主要围绕稳定健康发展、降本增效、发展数字化、全面提高竞争力展开。

测评研究报告指出，社会在不断进步，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。

附：2022房地产开发企业综合实力TOP500测评成果

2022房地产开发企业综合实力TOP500

2022年排名

企业名称

2022年排名

企业名称

1

万科企业股份有限公司

29

大连万达商业管理集团股份有限公司

2

中国海外发展有限公司

30

荣盛房地产发展股份有限公司

3

保利发展控股集团股份有限公司

31

越秀地产股份有限公司

4

碧桂园控股有限公司

32

上海中建东孚投资发展有限公司

5

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

33

金科地产集团股份有限公司

6

华润置地有限公司

34

龙光集团有限公司

7

龙湖集团控股有限公司

35

中骏集团控股有限公司

8

融创中国控股有限公司

36

仁恒置地有限公司

9

金地（集团）股份有限公司

37

佳源创盛控股集团有限公司

10

新城控股集团股份有限公司

38

金辉集团股份有限公司

11

旭辉集团股份有限公司

39

中国电建地产集团有限公司

12

绿城中国控股有限公司

40

合生创展集团有限公司

13

中国金茂控股集团有限公司

41

合景泰富集团控股有限公司

14

远洋集团控股有限公司

42

时代中国控股有限公司

15

中国铁建房地产集团有限公司

43

联发集团有限公司

16

建发房地产集团有限公司

44

北京首创城市发展集团有限公司

17

杭州滨江房产集团股份有限公司

45

重庆华宇集团有限公司

18

绿地控股集团股份有限公司

46

卓越置业集团有限公司

19

北京首都开发股份有限公司

47

中冶置业集团有限公司

20

珠海华发实业股份有限公司

48

四川新希望房地产开发有限公司

21

融信集团

49

东原房地产开发集团有限公司

22

深圳华侨城股份有限公司

50

海伦堡中国控股有限公司

23

中交地产股份有限公司

51

大悦城控股集团股份有限公司

24

雅居乐集团控股有限公司

52

俊发集团有限公司

25

路劲地产集团有限公司

53

金融街控股股份有限公司

26

美的置业集团有限公司

54

广州市敏捷投资有限公司

27

上海中梁企业发展有限公司

55

五矿地产有限公司

28

宝龙地产控股有限公司

56

信达地产股份有限公司

2022年排名

企业名称

2022年排名

企业名称

57

保利置业集团有限公司

94

北京永同昌房地产开发集团有限公司

58

武汉城市建设集团有限公司

95

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

59

北京城建投资发展股份有限公司

96

深圳市天健地产集团有限公司

60

杭州市城建开发集团有限公司

97

中建信和地产有限公司

61

北京金隅地产开发集团有限公司

98

龙记泰信

62

香港置地有限公司

99

中华企业股份有限公司

63

上海建工房产有限公司

100

青岛海信房地产股份有限公司

64

厦门国贸地产集团有限公司

101

阳光大地置业集团有限公司

65

建业住宅集团（中国）有限公司

102

厦门大唐房地产集团有限公司

66

光明房地产集团股份有限公司

103

安徽伟星置业有限公司

67

融侨集团股份有限公司

104

德信中国控股有限公司

68

中昂地产（集团）有限公司

105

四川邦泰置业有限公司

69

上海城建置业发展有限公司

106

华鸿嘉信控股集团有限公司

70

华董（中国）有限公司

107

金成房地产集团有限公司

71

大华（集团）有限公司

108

九龙仓集团有限公司

72

上海实业城市开发集团有限公司

109

荣安地产股份有限公司

73

北京北辰实业股份有限公司

110

华南城控股有限公司

74

弘阳地产集团有限公司

111

杭州澳海控股集团有限公司

75

石榴置业集团有限公司

112

上海中奥实业发展有限公司

76

朗诗绿色地产

113

上坤置业有限公司

77

复地（集团）股份有限公司

114

象屿地产集团有限公司

78

广东珠江投资股份有限公司

115

华远地产股份有限公司

79

瑞安房地产有限公司

116

领地集团有限公司

80

深圳地铁置业集团有限公司

117

鑫苑集团

81

中天美好集团有限公司

118

新湖中宝股份有限公司

82

深圳控股有限公司

119

上海大名城企业股份有限公司

83

众安集团有限公司

120

河南信友置业集团有限公司

84

广州市方圆房地产发展有限公司

121

银城国际控股有限公司

85

青岛君一控股集团有限公司

122

郑州绿都地产集团股份有限公司

86

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司

123

祥源控股集团有限责任公司

87

重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司

124

广东方直集团有限公司

88

云星集团

125

天津广宇发展股份有限公司

89

港龙中国地产集团有限公司

126

鲁商健康产业发展股份有限公司

90

中国葛洲坝集团房地产开发有限公司

127

安徽高速地产集团有限公司

91

星河控股集团有限公司

128

成都兴城人居地产投资集团股份有限公司

92

力高地产集团有限公司

129

上海城投置地（集团）有限公司

93

广东星河湾房地产（集团）有限公司

130

新世界中国地产有限公司

2022年排名

企业名称

2022年排名

企业名称

131

南京颐居建设有限公司

168

九颂山河置业集团有限公司

132

凯德置地（中国）投资有限公司

169

厦门住宅建设集团有限公司

133

安徽皖投置业有限责任公司

170

成都万华投资有限责任公司

134

鸿翔房地产有限公司

171

天安中国投资有限公司

135

山东儒辰控股集团有限公司

172

湖南梦想置业开发有限公司

136

贵州麒龙房地产开发集团有限公司

173

天阳地产有限公司

137

安徽华安发展控股集团有限公司

174

广州市番禺祈福新邨房地产有限公司

138

北京建工集团有限责任公司

175

四川和喜安筑置业集团有限公司

139

中建智地置业有限公司

176

北京首钢房地产开发有限公司

140

天誉置业（控股）有限公司

177

香港合能投资有限公司

141

厦门经济特区房地产开发集团有限公司

178

中垠地产有限公司

142

京投发展股份有限公司

179

山东银丰投资集团有限公司

143

雅戈尔集团股份有限公司

180

青岛天一仁和房地产集团有限公司

144

华地集团有限公司

181

正黄集团有限公司

145

浙江得力房地产开发有限公司

182

安徽置地投资有限公司

146

北京住总集团有限责任公司

183

安徽三巽投资集团有限公司

147

亿达中国控股有限公司

184

苏宁置业集团有限公司

148

江苏富园集团有限公司

185

明发集团有限公司

149

杭州宋都房地产集团有限公司

186

新鸿基地产发展有限公司

150

吉林大众置业集团有限公司

187

山东东方佳园房地产开发集团有限公司

151

长江实业集团有限公司

188

福建永鸿投资发展集团

152

永威置业集团有限公司

189

北京泽信控股集团有限公司

153

长沙房产（集团）有限公司

190

和昌地产集团有限公司

154

天正房地产开发有限公司

191

苏州工业园区建屋发展集团有限公司

155

深圳市恒裕实业（集团）有限公司

192

世纪金源投资集团有限公司

156

重庆海成实业（集团）有限公司

193

时代大地控股有限公司

157

北京鸿坤伟业房地产开发有限公司

194

广西中鼎集团

158

广州宏祥房地产有限公司

195

恒基兆业地产有限公司

159

青岛和达集团有限公司

196

广西大都投资有限公司

160

恒通建设集团有限公司

197

青岛青特置业有限公司

161

中信泰富（中国）投资有限公司

198

京基集团有限公司

162

苏州新区高新技术产业股份有限公司

199

上海张江高科技园区开发股份有限公司

163

河南昌建地产集团

200

成都德商置业有限公司

164

吉宝置业集团

201

江苏华建地产集团有限公司

165

四川金为集团有限公司

202

湖南润和城实业有限公司

166

保亿集团股份有限公司

203

美好置业集团股份有限公司

167

湖北联投集团有限公司

204

江苏嘉宏投资集团

2022年排名

企业名称

2022年排名

企业名称

205

新怡和控股集团有限公司

242

深圳市勤诚达集团有限公司

206

四川蓝润实业集团有限公司

243

杭州兴耀房地产开发集团有限公司

207

河南正弘置业有限公司

244

合肥城建发展股份有限公司

208

郑州浩创房地产开发有限公司

245

山东众成地产集团有限公司

209

广西荣和企业集团有限责任公司

246

重庆飞洋控股（集团）有限公司

210

深圳市中洲投资控股股份有限公司

247

福星惠誉控股有限公司

211

鸿荣源房地产开发有限公司

248

深圳市颐安投资集团有限公司

212

九巨龙房地产开发集团有限公司

249

中亿基业控股有限公司

213

同信地产集团有限公司

250

浙江国鸿新瑞房地产集团有限公司

214

江苏龙信置业有限公司

251

宁波维科置业有限公司

215

星联芒果集团有限公司

252

深圳市新世界集团有限公司

216

南京栖霞建设股份有限公司

253

北京懋源房屋开发有限公司

217

广西地产集团有限公司

254

惠州市隆生房地产有限公司

218

格力地产股份有限公司

255

珠海九洲控股集团有限公司

219

河南东方今典房地产集团有限公司

256

杭州市房地产开发集团有限公司

220

河南亚新投资集团

257

江苏通银实业集团有限公司

221

汇景控股有限公司

258

福建大东海实业集团有限公司

222

深圳市鹏瑞地产开发有限公司

259

阳光郡置地集团有限公司

223

大汉城镇建设有限公司

260

北京科技园建设（集团）股份有限公司

224

东莞宏远工业区股份有限公司

261

杭州华元房地产集团有限公司

225

文一地产有限公司

262

华景川集团有限公司

226

三河兴达控股集团有限公司

263

天地源股份有限公司

227

南益地产集团有限公司

264

广宇集团股份有限公司

228

广西兴进实业集团有限责任公司

265

杭州西湖房地产集团有限公司

229

南通银洲房地产开发有限公司

266

泉州东海开发有限公司

230

深圳恒丰房地产有限公司

267

上海外高桥保税区开发股份有限公司

231

长沙城发恒伟置业有限公司

268

青岛天泰集团股份有限公司

232

东亚新华投资有限公司

269

深圳TCL房地产有限公司

233

厦门源昌房地产开发有限公司

270

深圳香江控股股份有限公司

234

上海中环投资开发（集团）有限公司

271

南京金基控股（集团）有限公司

235

广西北投地产集团有限公司

272

长春市万龙房地产开发有限责任公司

236

天成晟和地产集团有限公司

273

福州汇泉投资有限公司

237

云南城投置业股份有限公司

274

远创置业集团有限公司

238

北京天恒置业集团有限公司

275

杭州新天地集团有限公司

239

信城不动产集团有限公司

276

中国武夷实业股份有限公司

240

深圳市海岸投资集团有限公司

277

郑州朗悦置业有限公司

241

广东联泰地产有限公司

278

深圳市建滔投资有限公司

2022年排名

企业名称

2022年排名

企业名称

279

天津天保基建股份有限公司

316

邯郸市荣科房地产开发有限公司

280

河北三河燕达实业集团有限公司

317

佛山市凯能房地产开发有限公司

281

重庆俊豪实业（集团）有限责任公司

318

新鸿隆祥地产集团有限公司

282

浙江贝林房地产有限公司

319

东莞市光大房地产开发有限公司

283

宁波奥克斯置业有限公司

320

粤海置地控股有限公司

284

宁波江山万里置业有限公司

321

深圳市合正房地产集团有限公司

285

深圳市振业（集团）股份有限公司

322

上海新黄浦置业股份有限公司

286

力旺集团有限公司

323

美林基业集团有限公司

287

深圳市物业发展（集团）股份有限公司

324

福建百宏房地产开发有限公司

288

万和紫荆集团有限公司

325

茂名金源阳光置业有限公司

289

江西润达房地产投资开发集团有限公司

326

冠城大通股份有限公司

290

中锐投资集团

327

上海爱建股份有限公司

291

华夏阳光地产有限公司

328

锦艺置业集团有限公司

292

湖南金钟置业投资集团有限公司

329

河南振兴房地产（集团）有限公司

293

广西祥嘉投资有限公司

330

河南裕华置业有限公司

294

天津泰达建设集团有限公司

331

河北永康房地产开发集团有限公司

295

湖州房总地产开发集团有限公司

332

浙江金昌房地产集团有限公司

296

广东筠城置业有限公司

333

浙江广厦股份有限公司

297

坤和建设集团有限公司

334

青岛鑫江置业集团有限公司

298

中庚置业集团有限公司

335

长沙德奥房地产开发有限公司

299

河南博群置业有限公司

336

经纬置地有限公司

300

河北深保投资发展有限公司

337

上海宝华企业集团有限公司

301

江苏吴中地产集团有限公司

338

绿景（中国）地产投资有限公司

302

福成投资集团有限公司

339

广西恒力地产集团有限公司

303

金林置业徐州有限公司

340

东建集团

304

青岛城市建设集团股份有限公司

341

浙江省赞成集团有限公司

305

北京嘉德投资集团有限公司

342

湖北恒泰天纵控股集团有限公司

306

奥山置业有限公司

343

河南亚星置业集团有限公司

307

三湘印象股份有限公司

344

河北家乐园房地产开发有限公司

308

南宁威宁房地产开发有限公司

345

宝业集团股份有限公司

309

日盛房地产开发有限公司

346

东旭蓝天新能源股份有限公司

310

黑牡丹（集团）股份有限公司

347

上置集团有限公司

311

天津市房地产发展（集团）股份有限公司

348

苏宁环球股份有限公司

312

广东珠光集团有限公司

349

河南瀚宇置业集团有限公司

313

安徽中丞控股集团有限公司

350

长春豪邦房地产开发集团有限公司

314

厦门海投房地产有限公司

351

广西晨华投资集团有限公司

315

光大嘉宝股份有限公司

352

湖南运达房地产开发有限公司

2022年排名

企业名称

2022年排名

企业名称

353

江西恒茂房地产开发有限公司

388

湖南三润地产有限公司

354

金轮天地控股有限公司

389

吉林亚泰房地产开发有限公司

355

翔顺控股集团有限公司

390