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近期政策

10月底，

全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定

（2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）。

图源：新华社官博

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，

第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、

国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。

条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

房地产税与房产税区别

房地产税

是政府向地产物业征收的一种财产税，通常向房产的业主或租户等使用者征收。负责征收房地产税的政府机构会对房地产价值进行估值，并以房产价值的一个百分比作为应缴的税额。

房产税

是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

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房产税

是房地产税的一小部分，我国只对城里那些能够赚钱的房子征收房产税，比如城里的写字楼、商铺和出租屋，而农村房和城里的自住房则不征收。

房地产税影响的人群

房地产税会影响哪些人呢？

态度苏州总经理孔凡博以及副总经理王必佳

表示：

房地产税最直接的影响对象是炒房客

。前期有部分人通过购买大量房产将自己前期的财富进行积累升值，但是房地产税出台以后，这部分人就会受到影响。其实我们也可以看到，国家之前出台的相关政策比如限售，限购政策，直接的影响对象也是炒房客这一些群体。

其次是拥有多套房产的人

，房产税其实并没有全面的出台，但是房产税是财产保有税，房子越多，那么需要交的费用就越贵。所以对于多套房的人而言，可以说应该提前有所准备。

然后是盲目购买了旅游物业、养老地产的人。

旅游区的房子，环境优美，一直都被赋予了既能投资赚钱，又能用来养老的意义，导致很多人都盲目购买这类房产。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。

买房需要交哪些税？

新房

由于新房的交易主体是和买家和开发商进行的，所以税费比较简单，主要是公共维修基金、契税并且都是在交房时缴纳。

①新房契税：

首套房：90平以下，契税1%；90㎡以上，契税1.5%；

二套房：90平以下，契税1%；90㎡以上，契税2%；

三套房：不论面积大小，一律缴纳契税3%。

备注：这里的首套、二套、三套指的是以家庭为单位，（苏州大市以内）名下的成套住宅房屋套数。

②房屋维修基金

商品房：

不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米（按房屋建筑面积计）交存 ；

配备电梯房屋的购房人按120元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。

动迁房：

不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；

配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。

二手房

二手房交易主体是买家和卖家，一般还有中介机构的参与，所以流程相对复杂，涉及的费用较多。这里只说税费的大头，主要包括增值税及附加、契税、个人所得税、中介费。

①增值税及附加

房屋产权登记日期满两年免交增值税；不满两年增值税5.3%，若为非普通住宅则采用差额征收增值税。

②个人所得税

若满足产权登记时间超过5年并且是家庭内唯一住宅的（苏州大市以内的成套住宅），免征个人所得税；若不满足，则按照1%缴纳。

③契税

首套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税1.5%；

二套房：90㎡以下，契税1%；90㎡以上，契税2%；

三套房：不论面积大小，一律缴纳契税3%。

④中介费

因为在二手房交易过程中，中介为买卖双方方提供了居间服务，所以要收取一定的服务费，一般为房屋成交价格的1％－3％。

买房注意事项

一、看楼重点关注资格证

购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格。

在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查看商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋质量方面，如果是现楼，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。另外，购房者还应上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。

二、购房者应慎签认购书

购房者可以向开发商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。

三

、签订合同的注意事项

1.首先看开发商是否具备“五证”

第一是《国有土地使用证》，第二是《建设用地规划许可证》，第三是《建设工程规划许可证》，第四是《建设工程施工许可证》，第五是《商品房预售许可证》，简称叫“五证”。其中第一个证由市国土资源局核发，第二、第三个证由市城市规划局核发，第四、第五个证由市住房城乡建设局核发。

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购房者在查看五证的时候，一定要到

市房管局的商品房信息发布系统上查阅

，看开发商提供的《商品房预售许可证》与市房管局网站公布的是否一致。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。

2.使用规范的合同文本

一定要采用全省统一的《商品房买卖合同示范文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。

不要随意去签订开发商自己定的《认购协议书》并交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签正式的网签合同，这个步骤，一定不能马虎。要仔细阅读《商品房买卖合同示范文本》每一条款，对有关条款不清楚的和合同条款约定不明的，可咨询专业人士、法律人士，做到签订合同自愿、公平、诚实信用、合法有效。

3.买房要注意建筑面积的约定

签订合同时要约定商品房是按套（单元）计价，还是按套内建筑面积或者建筑面积计价；是合同约定面积还是产权登记面积。

4.买房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一是房屋使用权交付，即商品房竣工验收备案后交付购房人装修使用；另一是房屋所有权转移，即办理房屋产权证将产权过户到购房人名下。无论是交付使用还是办证过户，都应在合同里明确时限以及逾期的补偿方式。

5.签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

6.注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。因此要注意在补充协议中交易、登记、付款等环节开发商是否规避卖方责任或不履行协助办理义务，还要对照文本条款和补充协议条款是否冲突。

7.注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。这些都应该在合同里写清楚，避免今后因上述问题产生纠纷。

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