广州恩宁路二期改造实施方案首度公开先改造骑楼街示范段

spring 2024年12月11日 08:50 0

新快报请你提意见啦

■策划统筹:何姗 ■采写:新快报记者何姗王婷婷

广州恩宁路历史文化街区二期改造(详见新快报2018年9月7日报道)即将揭幕,在有相当于10个永庆坊面积大小的范围内,拆迁烂尾多年的老街将变身为“最具广州代表性的文旅街区”“一个西关的日与夜——24小时游玩娱乐生活圈”,游客、市民可在清末或民国的老房子里与时尚生活玩时空穿梭——在“新兴时尚轻饮店”“购物店”“特色手信店”“精品店”里淘宝;在“复合型书店”“文化艺术中心”流连;在“西关夜景酒吧”“音乐餐吧”中畅饮;在“精品民宿”中体验西关人家的生活……

荔湾区政府向新快报独家披露的《恩宁路片区二期实施方案》(下称实施方案)及《恩宁路片区二期业态策划》(下称业态策划)初稿,将改造后的恩宁路定位为“恩宁路,最广州”。这个最广州的文旅街区有什么样的功能、业态?如何分布?长期缺乏的停车场与停车位如何解决?二期还要拆房子吗?新建房子能否与保留的房子和谐共处?留守居民的房子如何处理?街坊们最关心的老人活动中心、康体设施、幼儿园等生活配套有没有?骑楼街如何修缮与活化利用?且等我们一一揭开谜底。

引入酒吧民宿时尚购物业态

新设停车场500多停车位

集“最美骑楼街”与“拆迁主题公园”于一身的恩宁路是广州现存最古老、各时期建筑保留最完整的历史文化街区,位处西关文化的核心区。2016年,荔湾区以BOT模式引入广州万科,将恩宁路一期永庆片区改造成如今集餐饮、精品零售、民宿与办公于一身的时尚街区。(详见新快报2016年9月21日报道)

今年8月,广州万科再次中标二期开发。实施方案设计由担纲上海新天地、佛山岭南天地的美国著名建筑师本·伍德团队负责,业态策划由广州万科负责。

根据业态策划和实施方案,从永庆坊以东、恩宁路骑楼街以北依次为:河涌以南的元和街、阶砖巷、恩宁新横街、恩宁新街为名家文创;再往东、沿河涌两岸的钟巷、安土街、多宝坊为餐饮酒吧区;十二甫西、汇源桥脚为时尚购物区;时尚购物区以北的吉祥坊为精品民宿区;改造范围最东侧的原金声电影院位置为文化展影区。

恩宁路附近由于缺乏停车场、停车位造成的交通不便,严重影响了一期的永庆坊吸引客流,商户、游客一直呼吁增加停车场、停车位。在二期实施方案中,将开放粤剧博物馆停车库164个车位,在原金声电影院后侧建地下停车库有283个停车位,在恩宁路骑楼街设置路边有100个停车位和6个旅游大巴停车位。

还需拆22个门牌号私房

新建一个老年之家

恩宁路改造拆迁户目前仍有343户留守,二期改造还要不要拆?——这是留守居民最焦虑的问题。对此,实施方案明确:需要对场地房屋进行整体修缮,需要进行修缮迁离的私房涉及22个门牌号共1252平方米的面积;需要进行拆迁的公房涉及2个门牌号共322平方米的面积。

据广州万科相关负责人介绍,“修缮迁离”的私房是现有结构条件恶劣的非保护建筑,倾向拆除复建。“重建无论从安全性或美观性都会很大提升。这是我们的意向,后续要做工作,居民谈不下来也没办法。”

对于保留不拆除的私房,实施方案中专门有“尊重场地”这一部分,以河涌南岸边上惟一未拆除的一栋私房安土街44—1为例说明:新建的建筑设计与其保持了1.5M的距离,保证原有居民的采光通风权;新建筑的比例与高度与原来居民建筑保持大致相近,使得街区风貌协调统一;准备协助原有居民进行修缮加固,重新敷设综合管网,优化外立面形式。

在恩宁路一期改造中,曾因加建遮挡相邻民居的窗户而引起社区矛盾,二期显然是汲取了这一教训。

除了留守的343户居民,改造范围内还有多宝街、宝庆新南约、宝庆新中约属保留居住区无需动迁。新快报记者去年底曾在《恩宁路历史文化街区保护规划》公示时做过调查,无论恩宁路是发展为时尚商业街区还是文旅区,街坊们最关心的仍是公共服务配套。

实施方案显示,未来社区内将新建一个老年之家,一个环卫站,两个消防站,三个公共变电房,一个政务中心。但未见到有街坊们期望的幼儿园、健身设施、娱乐活动中心、休息设施等(详见新快报2018年1月4日报道)。

征求居民、商家、市民意见:引入酒吧街有异议

新快报记者就实施方案与业态策划向不同利益群体的代表:居民、商家、市民游客及专家征求意见,功能与业态是大家意见最集中的方面。

关先生指出:“不能忽略了它的爆点和亮点,你要服务什么人群?这个地区有很多海外关系,有很多侨胞,街区的高端访客,重点是寻根问祖,不是酒吧撒欢。要在这个点上提炼经济价值。”

永庆坊商户陈先生认为商业策划应该由专业的商业公司、专业的商业顾问来做:“比如你需要做酒吧,那你这里适不适合做酒吧?酒吧需要单层面积700平方米,这里的老房子一般最大100平方米一层,一般60平方米一层,不适合。”

对于将要引入的酒吧街业态,无论是居民、商家还是市民游客都持异议。

居民林先生家在河涌北岸的多宝坊,正是未来的荔枝湾风情酒吧街,他说:“讲到酒吧街,人气、特色斗得过长堤二马路?晚上你们人声鼎沸,北岸是居民区,我一定投诉噪音扰民。”

市民上山爱也是前恩宁路学术关注组的成员,他认为:“整个产业规划最大问题是在多宝坊、安土街搞风情酒吧区,这片区还有不少居民,引入酒吧,要打造不夜城区域,会对居民生活产生巨大滋扰!!”

永庆坊的商户alex是土生土长的80后西关仔,他一直期望改造后的恩宁路还能保留“西关文化,儿时记忆”:“荔枝湾沿岸酒吧街的设想与西关风情是否能完美搭配融合值得商榷,在老一辈对我的描述中,荔枝湾晚上的风情应该是:艇仔粥、广东音乐、街边讲古、算命、小贩。而不是夜店酒吧那五光十色的灯光和流行音乐。”

方案中提及对保留不拆除的私房,将保留1.5M的距离,方案中举例的安土街44-1的业主朱先生说:“旁边要建什么,有无影响我的房子,要到时才知道。”因为位于酒吧区,对于可能有噪音影响,朱先生觉得“这里本身是居民区,只能是你来适应我,而不是我来适应你。”

居民希望有康体设施、儿童活动场地

商户希望停车位充足

无论留守的居民还是商户都对方案中的公共服务配套不满意。

居民林先生失望地说:“方案里没有居民的康体设施,没有孩子的活动场所,附近培正、一中都是优质学位,社区里好多有户籍的孩子还在这里上学。我想问的是,要开发恩宁路为商业区,为什么不考虑居民的生活感受?”

根据《广州市城市更新办法》第四条:城市更新应当坚持以人为本,公益优先,尊重民意,切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施,完善公共服务配套。

即使是作为旅游区,林先生也认为“河涌南北都看不到一间公厕?原来宝庆新南约与河涌交界处有公厕,拆迁时说会复建,到现在都没做,来逛粤剧博物馆的人都找不到公厕,急起来猛问公厕在哪?”

尽管新设了停车场与停车位,商户还是觉得:“肯定不够啦。”

永庆坊商户陈先生说:“别人随便一个商场都成千个停车位啦。你就算一下,6部大巴,全部都来了会有多少人。建这么大面积就应该有相应的配套。如果是6部大巴,是叫1个旅行社呢还是叫10个旅行社呢?停车位你开发商自己不用吗?是不是全部给你游客、商户用呢?还有路边的停车位,你附近的居民都用光了吧。”

专家建议建筑设计分拆给不同设计师

市民商户望公众参与实施方案

实施方案对建筑设计没有太详细的说明,一名市规委会委员指:“最多是规划意图的说明性设计。”他建议:“都市的多样性是由于产权分散而先天产生的。现在的改造由政府、公司一统天下,设计与施工图就需要拆分给不同的设计师与单位来做,一个一个方案来评审,做好一个是一个,弥补缺憾。”

上山爱仍然坚持曾经通过新快报呼吁的:建社区博物馆、居民故事馆,做纪录片或口述历史去保存原居民的记忆。

据了解,这份实施方案与业态策划还是初稿,需要进行公众参与,再由荔湾区政府组织专家评审,并在恩宁路历史文化街区保护规划与多宝路历史文化街区保护规划经市政府批复后才动工。

市国规委相关负责人表示:结合党建引领、社区居民和地区发展需要,保护规划和实施方案充分考虑了增加党群中心、社区文化中心、社区活动中心(邻里中心)等服务设施,在内街区的广场和街巷也适当增加社区健身设施等。其他设施的安排通过广泛的公众参与确定。

新快报请你提意见啦:

恩宁路是广州人的恩宁路,关心恩宁路改造的你对实施方案与业态策划有什么意见与建议,请留言到shenduxinwen@126.com邮箱。新快报记者作为恩宁路共同缔造委员会委员将会提交给委员会讨论,为政府提供决策参考。

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共同缔造委员会建议先做公房活化利用

广州恩宁路历史文化街区即将启动二期改造,将先在80米长的骑楼街做示范段改造,包括骑楼沿街立面改造和公房改造。

初步设计方案近日经恩宁路共同缔造委员会讨论,最终意见反对再搞穿衣戴帽式的整饰,建议可在一小段进行恢复原状的试验;或者先做15栋公房的活化利用。这一意见将提交给恩宁路历史建筑保护利用试点项目指挥部作决策参考。

这是恩宁路改造公众参与平台——共同缔造委员会成立后第一次讨论改造方案,也是广州30多年来历次骑楼街整饰第一次在实施前先由公众讨论设计方案。

恩宁路二期列入住建部历史建筑保护试点

骑楼街示范段将为全面铺开做试验

集“最美骑楼街”与“拆迁主题公园”于一身的恩宁路是广州现存最古老、各时期建筑保留最完整的历史文化街区,位处西关文化的核心区。2016年恩宁路改造一期是广州在本世纪初禁止开发商进入老城开发后,第一次有开发商参与历史文化街区的更新,也是广州第一个历史文化街区微改造项目。(详见《新快报》2016年9月21日报道)。

去年12月,广州被列入住建部第一批10个历史建筑保护利用试点城市,恩宁路二期改造项目是广州市历史建筑保护利用试点项目之一,由广州万科企业有限公司负责投资、建设、运营,伍德佳帕塔设计咨询(上海)有限公司、广州市城市规划设计所负责设计,项目总投资为10.7亿元。定位为广州西关历史文化创意街区。这一项目已被列入广州市城市更新局2018年城市更新年度计划。(详见《新快报》2018年9月7日报道)

据荔湾区城市更新局调研员江伟辉介绍,住建部历史建筑保护利用试点要求今年内要做起来,时间上比较赶,骑楼街示范段是作为时间上的回应,要做得标准,展示今后的愿景;第二是给全面铺开的改造做一个试验,看效果符不符合大众的要求,符不符合专家的要求,特别是建筑、文保方面的专家们的要求。

恩宁路历经多次整饰,真实性受破坏

专家建议原状可考则恢复,不可考则保持现状

恩宁路骑楼街建于上世纪30年代,历经1986年—1987年(六运会)、1995年(创建步行街)、1998年(创建全天候步行街)、2000年—2001年(九运会)、2009～2010年(亚运会)、2017年(财富论坛)等多次整饰。

据曾负责2010年整饰的华南理工大学张智敏博士介绍,历次整饰在不同程度改变了恩宁路骑楼街的原状,目前的许多建筑构件如山花、女儿墙、装饰等是出于美化需要后加的,立面材料也多有臆测,由于时间紧迫,都没有做历史研究与价值评估,许多整饰破坏了历史建筑的真实性。

即将首先启动的恩宁路骑楼街示范段是从恩宁路217号至237号(单数)、196号至226号(双数),共有55栋房子。其中217号至225号(单数)、231号、231号旁是传统风貌建筑线索。据了解,恩宁路骑楼街改造示范段由伍德佳帕塔设计咨询(上海)有限公司负责设计。

根据设计单位展示的建筑改造效果图,已经上几轮整饰喷过质感涂料的柱、内墙、饰面是利用特殊翻新工艺处理;已经上几轮整饰贴上红色、青灰色、灰色瓷砖的墙是用回收旧砖,但没有说明是什么工艺。将现代的窗改成木纹铝合金窗或金属百叶;保留上几轮整饰时新做的仿满洲窗。

新快报记者作为共同缔造委员会委员,在讨论前将建筑改造效果图向广州、上海的8位建筑、规划专家征求意见,其中5位是广州市名城委委员,有3位专家曾做过恩宁路骑楼街的勘察研究或负责过整饰设计。专家们最关心的是这次立面改造是否按真实性的原则来修?会否又是穿衣戴帽造成又一次的破坏?

名城委委员汤国华、郑力鹏等人认为,恩宁路骑楼街经过多次整饰,有些立面材料是后加的,并非原状,也不合理,应先勘察原状、历史研究、价值评估,再决定怎么修。原状可考的恢复原状;原状不可考的,先保持现状,否则整饰一次,历史信息损失更多,离原状更远,最后不知原状是什么。

汤国华指出,恢复原状的关键技术不是一般设计者和施工队能掌握的。郑力鹏也认为,如果不能清洗出原状,就保持现状,没必要用旧砖做一层假的,除非原来的墙面已经不存在了。

同济大学建筑遗产保护专家陆地副教授指出,设计方案最大的问题是用回收的老砖重做外墙,和造假没什么区别。可以去掉穿衣戴帽后加的涂料,但下面的砖墙还是要在保留的基础上修复,只要补上大的坑洼,替换个别严重糟朽的砖就行了,哪怕有点小坑洼也无所谓。但他强调必须有好的专业技术,才能剔除后世加的涂料;如果技术不好,破坏原有墙面的可能性就大。

他认为:对后世涂料覆盖的处理,一般的做法是先确定下面的砖是否完好,是否还有揭露和修复价值。如果揭出来血肉模糊,实际上需要重建,当然就没揭的价值和必要了。如果没有揭的价值,就不应该揭掉涂料层,只修涂料层。

张智敏表示,一般是在原状不可考的情况下,出于美观需要,才会用砖重做墙面或贴砖片,但这不符合真实性原则,不是好的修缮。他也指出目前的设计方案没有说明施工工艺;而回收旧砖也没有说明是砖片还是整砖,这两者质量有差别,施工工艺也不一样。

汤国华、郑力鹏、张智敏等专家都指出,如果是像以往穿衣戴帽一样的整饰,去年财富论坛已经刚做过一次,没有必要再做。郑力鹏还认为:应考虑是否必要每座建筑都做,每个部位都做。对于已经损坏或存在安全隐患的建筑物或局部,须及时修缮,排除险情。

张智敏还表示:这次修缮应注重内部修缮、改造,活化利用,而不是外立面整饰。

共同缔造委员会:建议先做公房活化利用,改善基础设施

上月17日,新快报记者将上述专家意见在共同缔造委员会讨论时作了陈述,并整理成文提交给委员会。

在讨论时,专家委员王世福教授表示:“上述的专家意见大部分都是我想讲的,我们面临过去一大堆穿衣戴帽错误的叠加,我们不要再叠加一个错误了。”但他建议可以少做一点,请国内有技术有经验的设计团队来,只做一个示范段。而他认为更重要的是基础设施和市政设施改善,比如卫生间等。

另一位专家委员李郇教授也反对穿衣戴帽,他建议:“用这笔钱做几栋房子的改造和示范,包括里面和外面的。改造变成最适合人居最适合商业,我觉得是最重要的事情。”他建议先对示范段内的15栋公房进行活化利用。

讨论意见将被提交给恩宁路历史建筑保护利用试点项目指挥部作决策参考。江伟辉表示:“这只是个方案,也还来得及改。”

恩宁路共同缔造委员会成立于今年9月7日(详见《新快报》2018年9月8日报道),是政府领导下的公众参与平台,由居民、开发商、区更新局负责人、街道办书记、商户代表、社区规划师、区人大代表、区政协委员、专家顾问、媒体代表组成,其主要职责之一就是协调居民、业主及运营等各利益相关方参与、探讨建筑改造和基础设施建设方案,及时反馈各方意见、建议。委员会是开放式,所有关心恩宁路改造的居民、市民、专业人士、社会组织等都可向委员会表达意见与诉求。

恩宁路一期改造曾因未征询居民意见、建设过程中破坏居民房子引发激烈社区矛盾;也因改造方案未经专家论证,被指破坏风貌。共同缔造委员会的成立正是汲取一期的教训,回应居民公众参与的诉求。

据了解,这一设计方案也将会被提交给恩宁路历史建筑保护利用试点项目指挥部下属的另一个由建筑、规划专家组成的专家委员会进行审议。在实施前还会进行公示。

据设计人员介绍,在设计的过程中不断地得到更多的新的信息,包括居民意见和历史研究的信息,这个方案都会根据这些信息调整,这不是最终的方案。

据介绍,除建筑外墙修缮外,初步设计方案还包括廊下及道路景观优化、廊下三线等市政设施改造、首层商铺改用玻璃门、优化空调外机位、优化雨水管位置、优化慢行交通。

示范段改造须等街区保护规划获批

规划许可要专家论证和公示

据市国规委相关负责人透露:恩宁路改造将依据市政府批复的恩宁路、多宝路历史文化街区保护规划分阶段组织实施。

目前上述两个保护规划都未通过市政府批复。据市国规委相关负责人表示,根据《广州市历史文化名城保护条例》第三十九条,以保护规划为依据加强对街区保护利用实践的规划管理。在历史文化街区核心保护范围和建设控制地带内改变外立面或者结构的活动,建设单位在申请办理规划许可时,应当同时提交历史文化保护的具体方案。市城乡规划行政主管部门在作出规划许可前,根据工程具体情况征求文物、房屋行政管理部门的书面意见,必要时应当组织专家论证和征求公众意见。